Em 2026, a tributação de aluguéis para Pessoa Física traz mudanças significativas para esses contribuintes. Convidamos o contador e ex-presidente da Associação Comercial, Industrial e de Serviços de Uberaba (Aciu), Manoel Rodrigues Neto, para esclarecer o assunto. Confira:

Continua a obrigatoriedade do recolhimento em conformidade com a tabela progressiva do IRPF que pode chegar até 27,5% mas, com a aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, marco da Reforma Tributária, ocorre a introdução da cobrança de IBS e CBS para aqueles contribuintes considerados "Grandes Locadores", isto é, aqueles que possuem mais de 3 imóveis alugados ou com receita anual de alugueis acima de R$ 240 mil.

De acordo com o Art. 254, inciso III, da LC nº 214/2025, a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a ser considerados fatos geradores do IBS e da CBS, desde que realizados por contribuintes sujeitos ao regime regular.

O imposto é devido no momento do pagamento, conforme disposto no Art. 254, §2º. Isso vale tanto para contratos com pagamentos mensais, anuais ou qualquer outra periodicidade.

Nos termos do Art. 255, inciso II, a base de cálculo corresponde ao valor efetivamente pago pelo contratante da locação, descontados valores que não integram a base, como IPTU, ITBI, laudêmio e despesas ordinárias de condomínio, desde que cobrados separadamente. Exemplo prático:

Aluguel: R$ 3.000,00

IPTU: R$ 250,00

Condomínio ordinário: R$ 500,00

Base de cálculo do IBS e CBS = R$ 3.000,00 (não inclui IPTU, nem condomínio ordinário)

O legislador introduziu, no Art. 260, um Redutor Social aplicável exclusivamente às locações residenciais, no valor de R$ 600,00 por imóvel, atualizado mensalmente pelo IPCA. Exemplo prático:

Aluguel residencial: R$ 2.000,00

Aplica-se o redutor: R$ 600,00

Base tributável: R$ 1.400,00

IBS e CBS incidem sobre R$ 1.400,00, e não sobre o valor total do aluguel.

De acordo com o Art. 261, parágrafo único, as locações de bens imóveis contam com uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS. Exemplo prático:

Alíquota cheia (hipotética): 18,5% IBS e 8,0% de CBS = 26,5%

Aplica-se 30% dessa alíquota: 7,95% (alíquota efetiva)

Se o aluguel for de R$ 5.000,00:

Tributo CBS e IBS = R$ 397,50 (5.000 x 7,95%)

Lembrando que a obrigatoriedade tributária aqui relatada é exclusiva para pessoas físicas que tenham cumulativamente mais de três imóveis e que a receita de aluguéis ultrapassou R$ 240 mil em 2025. Esclarecendo: tenho mais de 3 imóveis alugados cuja receita de aluguel mensal não ultrapassa R$ 20 mil, portanto não sou, ainda, contribuinte do IBS e do CBS.

Conforme Art. 263, inciso III, o contribuinte do IBS e da CBS é o locador, cedente ou arrendador do bem imóvel, desde que sujeito ao regime regular.

Acrescenta o dispositivo legal que a fiscalização será mais rigorosa via cruzamento de dados, com cadastros imobiliários de prefeituras e cartórios de registro de imóveis.

Conclusão:

1.         Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados ou receita bruta anual acima de R$ 240 mil em 2025, deverão recolher o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) já a partir de janeiro de 2026, além do IRPF.

2.         A Receita Federal cruzará dados de CPF, IPTU, cartórios e plataformas (Airbnb, Booking) para identificar incompatibilidades, aumentando o risco de multas para quem não declara corretamente.

3.         Airbnb e outras plataformas serão tratadas como hotelaria.

Essas alterações significativas na tributação, estão exigindo um melhor e mais adequado planejamento tributário para evitar maiores ônus com a possibilidade de notificações, multas, juros e correções monetárias sobre os valores devidos de tributos.

Procure orientação de um contador para auxiliar no planejamento e nos cálculos e recolhimento adequados e corretos dos tributos.

Assessoria de Imprensa – Aciu